El Gobierno nacional puso en marcha un nuevo esquema destinado a reactivar el crédito hipotecario y, como parte de la presentación, el Ministerio de Economía difundió una simulación que permite conocer cuánto debería ganar un grupo familiar para acceder a un préstamo destinado a la compra de una vivienda.
El ejemplo oficial toma como referencia un crédito equivalente a USD 80.000 y establece que el solicitante o grupo familiar debería acreditar un ingreso neto mensual de $3.460.391.
El cálculo se realiza bajo una relación cuota-ingreso del 25%, es decir, que la cuota del préstamo no puede superar una cuarta parte de los ingresos declarados.
El ministro de Economía, Luis Caputo, explicó el caso con un ejemplo concreto: una pareja cuyos dos integrantes perciban aproximadamente $1,7 millones de bolsillo cada uno podría alcanzar el ingreso necesario para calificar a un crédito de ese monto.
¿Cómo se calcula el préstamo?
La simulación oficial parte de una propiedad valuada en USD 106.667. El esquema permite financiar hasta el 75% del valor del inmueble, que en el ejemplo representa $120.920.000, equivalentes a unos USD 80.000 al tipo de cambio oficial utilizado para el cálculo.
El comprador debería afrontar el 25% restante del valor de la propiedad por otra vía. Además, ese porcentaje no contempla otros gastos asociados a la operación.
Para el ejemplo, Economía calculó el crédito a 25 años, con una tasa de UVA + 7%.
Bajo esas condiciones, la primera cuota sería de $865.098. Ese monto no permanece necesariamente fijo durante toda la vida del préstamo, debido a que el capital se encuentra ajustado por UVA.
La relación entre ambos números es directa: una cuota inicial de $865.098 representa aproximadamente el 25% de los $3.460.391 de ingresos netos mensuales exigidos en la simulación.
¿En qué consiste el nuevo programa?
El esquema fue denominado “Programa de licitación de Plazos Fijos con destino a crédito hipotecario” y contempla un monto total de $2 billones.
El mecanismo prevé que se liciten entre los bancos fondos provenientes del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la Anses, colocados a plazo fijo y ajustados por UVA, con el objetivo de generar recursos que luego sean destinados a nuevos créditos hipotecarios.
El dinero deberá utilizarse para financiar operaciones destinadas a la adquisición, construcción, ampliación o refacción de una primera vivienda.
Cada licitación tendrá un monto de $200.000 millones y contará con dos tramos: uno a un año, con una tasa mínima de UVA + 2,50%, y otro a cinco años, con una tasa mínima de UVA + 4,50%.
Además, ningún banco podrá ofertar más del 20% del monto total de cada licitación.
Una vez que los depósitos sean constituidos, las entidades tendrán 90 días corridos para transformar esos fondos en créditos hipotecarios.
Las condiciones que deberán cumplir los bancos
El programa establece también límites para las operaciones. La tasa que podrán cobrar las entidades tendrá un tope de UVA + 7,50%, mientras que el ejemplo presentado por Economía utiliza una tasa de UVA + 7%.
El plazo mínimo de los créditos será de 15 años, aunque cada operación podrá establecer un período mayor. Por eso, los 25 años utilizados en la simulación oficial representan una alternativa y no un plazo obligatorio para todos los préstamos.
También se fijó un límite máximo de 150.000 UVA por crédito.
De esta manera, quienes quieran acceder al financiamiento deberán cumplir con las condiciones particulares que establezca cada entidad, además de los límites generales del programa. En el caso tomado como referencia por el Gobierno, para un préstamo de unos USD 80.000, el ingreso familiar requerido supera los $3,4 millones mensuales.
